賃貸生活研究所
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特別研究室2仲介手数料とは?契約時に支払う手数料

賃貸物件を借りる時にかかる費用のひとつとして、『仲介手数料』があるのじゃ。
日本全国地域に関わらず『仲介手数料』の認識はあるようじゃが、実際に仲介手数料とはどういうものなのか? また礼金などとの違いがはっきりとわからず困惑されている方も多いようじゃな!
そこで、今回は賃貸の基本中の基本である『仲介手数料』について詳しく勉強してみよう!

 仲介手数料とは?
仲介手数料って何? 仲介手数料とは、宅建取引業者の媒介により、不動産会社がオーナー様(貸主)とお客様(借主)の仲介をし、その契約成立の報酬として受け取る手数料。
原則的に、賃貸住宅では双方(貸主・借主)から受け取る合計の額が1ヶ月を超えてはならないとされているが、このような方法で、仲介手数料を受領する会社は一部で、お客様(借主)から1ヶ月分受け取るケースが多い。
 物件によっては、借り上げ・保証・経営代理・管理代理など複雑化された物件も少なからず増えてきました。その場合この説明と相違することもありますのでご了承ください。
 こんなときはどうなの?仲介手数料の疑問・質問
 過去の掲示板またはメールでのお問合せを対象に質問の多かった内容を取り上げました。
Q:仲介手数料を支払うのに、それ以外に礼金も!?仲介手数料と礼金は何が違うのですか?
A:上記でも申し上げたが、「仲介手数料」は仲介をした契約成立の報酬として不動産会社に支払うものじゃ。「礼金」はオーナー様(貸主)に対して感謝の謝意を込めて支払うお金なので、同じ意味合いを持つものではないぞ。
 契約の費用に関する詳しい内容はこちら
Q:「貸主」から直接借りる場合には仲介手数料ってかからない?
A:「貸主」とは・・直接物件を賃貸する当事者のことじゃ。よって貸主から直接借りる場合には「仲介手数料」は不要じゃな。

 貸主代理・・・貸主の代理として貸主に代わって賃貸する人(会社)のこと。この場合には、原則的に仲介手数料は必要です。仲介・・・仲介業者として仲介すること。賃貸契約では基本的にこの態様が多く、むろん仲介手数料は必要です。

以上、取引の態様によって異なりますが、「貸主」や「代理」という物件は少ないのが現状です。仲介手数料は賃貸を契約する際には必要と思っておいたほうがいいのでは!?
Q:仲介手数料を支払う場合、貸主と借主で折半と言う形態をとることは可能ですか?
A:全国において、仲介手数料を貸主と借主の折半でという取引態様を取っている地域は殆どないと言っても良いのじゃ。
確かに『手数料半分』という方法をとっている不動産会社はそれを宣伝活動として全面に出しているので目にとまるが、まだまだ一部だと思うぞ。又、一般的な仲介物件において手数料の減額を宣伝している会社は違う形で収益を得ているか、大家さんから得ているケースが多いこともあるようじゃ。
あまり、世の中の経済にも良くはないし、サービスの範囲を超えた仲介手数料の減額は様々な角度の観点から見ても、一概に良い事とは言えないだろう。
皆さんもお部屋探しの際は目先の安さだけを売り込む宣伝に惑わされなければ、良い生活に繋がるのではないかと思うぞ。
最近の傾向について!
「仲介手数料」が何%引き、または半月分などという不動産会社が多くなってきておりますが、現実には不動産会社として契約者から半月分のみの仲介手数料では経営は圧迫されるかも!?手数料折半を行っている会社が全ておかしいわけではないですが、違う利益を違う形で受領するか、アフターサービスを怠るか・・・それは難しいし、又、望まない方が良いでしょう。 もちろん安く・良いサービスが受けれて信頼できれば良いのですが、目先の安さ・売り込みの宣伝には惑わされない事をおすすめします。
仲介手数料についての基本的なことは理解出来ましたか?賃貸物件を契約する為には上記の内容を理解しておくと良いでしょう。 また、仲介手数料(報酬額)は規定によっても制限されています。下記に内容をピックアップしましたので、参考にしてみてください。

<宅建業者報酬規定>
(国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」からの抜粋)

昭和四十五年建設省告示第千五百五十二号

 宅地建物取引業法 (昭和二十七年法律第百七十六号) 第十七条第一項(現行第四十六条第一項) の規定により、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額を次のとおり定める。

第一 売買又は交換の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物 (建物の一部を含む。以下同じ。) の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額 (当該売買に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないもとする。) 又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額 (当該交換に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該交換に係る宅地又は建物の価額に差があるときは、これらの価額のうちいずれか多い価額とする。) を次の表の上欄に揚げる金額に区分してそれぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。

二百万円以下の金額 百分の五
二百万円を越える四百万円以下の金額 百分の四
四百万円を越える金額 百分の三

第二 売買又は交換の代理に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は、第一の計算方法により算出した金額の二倍以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該売買又は交換の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が第一の計算方法により算出した金額の二倍を超えてはならない。

第三 貸借の媒介に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃 (当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとし、当該媒介が使用貸借に係るものである場合においては、当該宅地又は建物の通常の借賃をいう。以下同じ。) の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。

第四 貸借の代理に関する報酬の額
宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分に相当する金額以内とする。ただし、宅地建物取引業者が当該貸借の相手方から報酬を受ける場合においては、その報酬の額と代理の依頼者から受ける報酬の額の合計額が借賃の一月分に相当する金額を超えてはならない。

第五 権利金の授受がある場合の特例
宅地又は建物 (居住の用に供する建物を除く。) の賃貸借で権利金 (権利金その他いかなる名義をもってするかを問わず、権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいう。) の授受があるものの代理又は媒介に関して依頼者から受ける報酬の額については、第三又は第四の規定にかかわらず、当該権利金の額 (当該貸借に係る課税資産の譲渡等につき課されるべき消費税及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額を含まないものとする。) を売買に係る代金の額とみなして、第一又は第二の規定によることができる。

第六 第一から第五までの規定によらない報酬の受領の禁止
宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第一から第五までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額及び当該代理又は媒介に係る消費税及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。

  附 則 (建設省告示第千五百五十二号) 
この告示は、昭和四十五年十二月一目から施行する。 
附 則 (建設省告示第二百六十三号) 
この告示は、平成元年四月一目から施行する。 
附 則 (建設省告示第三十七号) 
この告示は、平成九年四月一目から施行する。 

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