賃貸家屋の修繕を早急に進めて欲しい!修繕が実現されず家賃支払いに抵抗が…|教えて!不動産屋さん|マンション・アパート 大家さん・近隣

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帽子 回答受付中の相談   相談対象:全専門家 カテゴリ:大家さん・近隣
Q.水景色さん
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NO.00005875
水景色
水景色さん
早急に回答がほしい
早急に回答がほしい
相談日時:2018/08/06
回答数:1件


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賃貸家屋の修繕を早急に進めて欲しい!修繕が実現されず家賃支払いに抵抗が…  受付中
(Q&A No.719 地域:大阪府) 回答数:1件
お世話になります。



賃貸家屋の修繕と家賃支払いについて、ご相談させてください。



問題の大きな争点は、

修繕が先か家賃支払いが先か、ということです。



以下が情報です。



-----------------------------------------------------------

【当方】

・賃借人(4人構成)

・主張:早急に修繕を進めていただくこと





【居住家屋について】

・戸建(元はローン物件:賃貸となったのは2010年)

・築50年

・居住25年

・4DK(60㎡)

・最寄駅徒歩20分圏内

・家賃65,000円

・東側・西側ベランダスレート屋根劣化による雨漏り及び雨水浸入状態

 期間にして、5年以上

・上記雨漏りの影響による脱衣場床汚損・劣化による床抜け

 当該状態は期間にして、約4年以上

 なお、この脱衣場床抜けと劣化により洗濯機の水平が取れず破損(2018年4月)

・その他修繕済みであるものの雨漏り跡の残る壁、天井の剥がれ





【先方】

・賃貸人:個人オーナー(やり取りは管理会社担当者)

・2017年9月よりオーナーとなった(法人→法人→個人の流れ)

・主張:修繕は順次対応とすること



--------------------------------------------------

【詳細】

現在、賃借人である当方と賃貸人である先方:オーナー様との間で、

家屋修繕に際しての家賃支払いで双方の主張が平行線を辿っております。



まずこちらが居住する戸建ですが、そもそもはローン物件でありました。

2010年頃、ある事情で競売にかけざるをえなくなり、

ある法人の下に買われ、賃貸という形で居住を許されてきたという経緯があります。



上記の雨漏りや経年劣化等の家屋状況は、5年程前から散見されており、

当初から修繕依頼はかけていたものの当時はまだ症状が軽微だということもあり、

様子見を促されたまま時間が経過しておりました。

3年程前から目に見えて症状が酷くなり、

現況の状態にまでに至ってしまったという感じです。

この間、対症療法ではありますが、汚損・劣化、家財や家人への影響を防ぐため、

素人ながらそれなりの対策は講じております。

例:脱衣場床を覆うシートの撤去、床穴をふさぐ木板/すのこの設置、スレート屋根
のビニール貼りなど





そんな中、2017年6月に法人オーナーが変わったとの連絡があり、

当時時点での家屋状況や要修繕箇所をお伝えしたところ、

7月頃またオーナーが変わるとの連絡があり、2か月後の9月、現個人オーナーが

家屋の所有者となるに至りました。



管理会社の担当者は当初から順次対応の一点張りで、

修繕の意思、目途を明確にしてくれませんでした。



担当者からの連絡においても、こちらからの質問にはお答えいただけず、

折り返しの応答にも3か月を空ける始末です。

こちらとしてはどんどん状態が酷くなる家屋状況を受け、かねてよりずっと修繕を

要望していたわけですので、早急の対応を求めていました。



先方にとっての家賃収入の蓄積を待っていたのでは時間がかかりすぎるという思いも
あります。

当方で修繕を行い、償還請求や家賃相殺の検討をお願いしましたが、

それもはねつけられ、もちろん修繕が実現されない期間の家賃減額も認めてもらえ
ず、という状況により現在、対抗措置として家賃の支払いを

全額ストップしております(行き過ぎた行為らしいのは承知しています)。



すると今度は家賃滞納を理由に修繕をしない旨をご連絡いただきました。

滞納家賃を清算しなければ修繕には応じないという構えです。

私としても、家賃を支払わないというのは本意ではないのですが、

修繕が確約されない以上、現状の家屋環境において手放しで家賃を支払うことに

非常に強い抵抗を覚えています。

ちなみに、もちろん家賃は毎月プールしてありますので、

いつでも清算は可能です。



こうした状況の中なのですが、こちらとしては先に、

早急に修繕を完了いただきたいという思いを強く持っております。

そもそも家屋はまともな状態で提供されるのが筋ではないかという認識もあります。





ご意見、ご見解を伺えましたらと存じます。

何卒よろしくお願いいたします。

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その他 滞納 雨漏り 家賃滞納 ベランダ 修繕 管理会社 管理 対策 相談 オーナー 質問 問題 ローン 対応 経年劣化 洗濯機

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A.その他
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回答日時:2018/08/07

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民法における「賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う(民606条1項)」という観点から考えると、賃貸人の修繕行為の不履行は、すなわち債務不履行にあたるかと推定されます。

しかし、賃料の不払いは賃借人の債務不履行にあたるため、双方に契約不履行が発生している状況となっています。

また、賃貸人の修繕義務の範疇にあたるかどうかの判断基準は明確ではない事に対し、賃借人の賃料不払いは、契約解除の素因として、相当の理由と判断されても致し方のない行為となり得ます。

判例等を調べれば、ご相談者様の状況にかかる近しい判例も出てくるかと思いますので、法律家に相談し、適切な対処を行う事が最善と思われます。

水景色
お礼コメント
株式会社アール・アイ 様

御礼が遅くなってしまい、申し訳ありません。
ご回答いただきまして誠にありがとうございます。

ご指摘いただいた点を念頭に、司法書士の先生お二人と
弁護士の先生の計3名の専門家へご事の経緯と現状、当方の要望などをご相談しておりました。
その結果、

-----------------------------------------------------

①家賃滞納はよろしくない
②しかし、滞納に至る経緯・原因は先方にあると言える
③修繕箇所はオーナーが行うべきものなのは明らか(写真確認済み)
④したがって、先に修繕を履行してもらい、そののちの家賃清算は無理な主張ではない
⑤また、滞納家賃分のうち全額や一部を損害金として充当する主張も可能
⑥結局、管理会社・オーナー共に要望や話を聞き入れないようならば、
 内容証明ののち調停を進めるのが手っ取り早い

-----------------------------------------------------

という3者見解の一致で、ご意見をいただきました。

もちろん今後もここに居住することを考えれば、
あまり強硬な態度には出たくないのですが、
話し合いに応じてもらうためにも穏便に調停へ進む方向で
交渉を続けていきたいと思います。


このたびはご回答ありがとうございました。


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