不動産会社との家賃の交渉・減額について -賃貸 博士-

過去4回更新し、2009年秋に5回目の更新を迎えました。
更新の際は、不動1産屋に家賃の減額交渉をお願いしており、これまで更新の度に減額していただいておりました。

2009年秋の更新時にも、更新書類が届いた際に、減額交渉のお願いをし、不動産屋の店長自ら対応をしてくださいましたが、いまだに回答が得られていません。

当初、閑静な住宅街という売り文句で入居したのですが、物件から１ｍほど離れたところに、公衆浴場の窓があり、夜中11時過ぎまで営業のため、利用者の
騒ぎ声や、その後0時近くまで実施される掃除の音に悩まされています。その点について、不動産屋に対応をお願いしましたが、全く善処されないばかりか
回答も得られない状態です。
この点と、4棟で計26戸のうち半戸以上が空きやであること、バイク使用禁止のはずが新聞配達員の寮として貸し出しているのか５台のバイクが深夜２時〜５時に
出入りすること、老朽化、他の部屋はすべてフローリングに変更されたのに私の部屋は和室であること、を理由に交渉を進めていました。

結果的に、2009年に更新手続はしておらず（契約書にサインしていません）、保険にも入っていませんが、家賃だけは自動引き落としされています。
更新手数料は支払っていません。

現在56000円支払っていますが、現状の募集金額は42500円です。
更新時には、「あなたが最安で、これ以上まわりの家賃もさがりません」というようなお話をされていました。
個人的には、きちんと契約をして、家賃をせめて45000円まで下げてもらう、もしくは引越しをする、ということを考えています。

このような場合、例えば2012年2月に契約をして、そこから45000円等の金額にしてもらう、とか、遡及的に返金してもらうということはできるのでしょうか。
また、引越しするとした場合、契約更新料は支払わなければならないのでしょうか。

何度か店長や、社員の方と連絡をとったにもかわらず連絡がきていないので、当方に落ち度はないと思っています。

よろしくお願い致します。