賃貸契約時の「確認書」とは？
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投稿者 |
arara |
地域 |
東京都 文京 |
【回答数 3 件】 NO.104080301
マンション賃貸契約の更新の際に、仲介不動産会社より
なんの説明もなく賃貸借契約書（更新用）と一緒に
「確認書」が同封されてきました。
「更新料には礼金、敷金の初期費用を定額にする効果があること、
借主には法定更新制度による法的保護がありますが更新料を支払う
ことにより賃貸人との良好な契約関係が築かれ、賃借人としても
その契約期間の居住権が安定的に確保できること等について更新料に
関し充分な説明を受け、そのうえで本物件を賃貸することを確認いたします。」
という文言で、賃貸人様宛 賃借人（私）が捺印し提出するようです。
まず、なんの説明もありませんし、はじめの契約で更新料を
１ケ月分支払うこととなっており、それについて異議はないのですが、
どうもこの文言に疑問があります。
ネットでしらべたところ同内容の確認書を見つけましたが、
はじめの初期費用を「定額」ではなくネットの弁護士事務所のほうは
「低額」となっており、なんとなく「低額」のほうが合致するのですが、
更新料を支払うことにより初期費用が低額になるというのも、ちょっと
ピンときません。
1、そもそもこの確認書を提出しなければいけないのか
2、定額、低額どちらが正しいのか
3、そしてこの意味をわかりやすく教えていただけないでしょうか？
よろしくお願いいたします。
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| Ａ．回答 |
説明も何もないということにお客様が不信感を感じるのは当然だと思います。
本件は現在問題になっている”更新料が有効かどうか”に起因することだと考えられます。
> 1、そもそもこの確認書を提出しなければいけないのか
法的にはその必要はないはずです。
念のため当初締結した契約書をご確認ください。
尚、更新時の契約書には「”確認書”を提出すること」などの文言が
追加されている可能性がありますのでご注意ください。
> 2、定額、低額どちらが正しいのか
恐らくご指摘のとおり”低額”だと思います。
> 3、そしてこの意味をわかりやすく教えていただけないでしょうか？
現在全国各地で更新料の有効性について裁判が起こされています。
まだ最高裁の判決が出ていないため明確にはなっていません。
更新料は「家賃の一部を補填する性質がある」ということで
それなりの意義を認める地裁判決も出ています。
いずれにしても「更新料の性質はどういうものなのか？」を
はっきりさせることが重要になってきました。
お客様の物件の大家さんはその性質を確認することで
更新料の有効性を確定させようというものだと推測できます。
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| 山京ビル株式会社 |
| 東京都千代田区富士見2丁目4番9号 |
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| Ａ．回答 |
確認書は相手からの更新の申込みと言えます。
ですので、入居者からの返答が無い場合、
更新する旨の承諾が無い事になります。
ですので、確認書を提出しなければ、
更新しないとみなされるのが、
法的解釈ではないでしょうか？
ただ、返事をしなければ、
どうするのかが不明ですので、
一定期間内は幾度か更新するのかどうかの確認書は届くと思いますよ。
次に『低額と定額』ですが、
ご推察の通り『低額』が正しいでしょう。
文面から読み取ると、多分、更新料は、
家主さんの修繕費用に回されると思います。
更新料を取る事によって、
退去後の修繕費用に加算して、
それと初期費用、借主さんの過失責任の金額を合わせて、
次に借りる人への原状回復に使用すると思われます。
ですので、更新料を取る事によって、
初期費用を抑え、入居の促進を計り、
初期費用だけでは賄えない修繕費用や維持費を
更新料から捻出すると思いますよ。
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| Ａ．回答 |
「更新料」の是非についての裁判がマスコミでも取り上げられています。
５月末に大阪高等裁判所は４例目となる更新料「無効」判決を下しました。
これで大阪高裁では「無効」が３例、「有効」が１例となりました。
今後、最高裁判所が判決を下すことになります。
以前は、更新料「有効」の判決が多かったのですが、最近の「無効」は
判決は、２００１年に施行された消費者契約法により、更新料は
「消費者の利益を一方的に害するもの」であるとの見解です。
一方、「更新料」を妥当とする側の意見は、更新契約しなくても
住み続けることができる（法廷更新／期間の定めのない契約になります）ものの、
契約期間中は安心して住むことができ、また、家賃の補填（「定額」でなく「低額」）
であるとして合理性を主張しています。
このように、見解が分かれているのですが、「有効」とされるためには、充分な説明
が行われていることが、貸主側の大前提となりますので、この確認書を求めているも
のと思われます。
当然、提出は借主の任意となります。
つまり、この確認書を提出しないことで、明渡しを求められることはないと思います。
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