知人から直接、一戸建てを賃貸する場合の相場などについて -賃貸 博士-

店舗の建て替えを検討しているのですが、店舗斜め前の空き家を借りれそうです。
その空家の持ち主は義母の友人宅で、その友人は隣の敷地に家を新築したため空き家になっています。
築年数は２０年以上経っています。５ＬＤＫの間取りです。
１回に６畳和室６畳洋室ＬＤＫ、２回に６畳和室２間６畳洋室といった内訳です。
義母の友人の荷物等もまだあり、２階の１部屋は荷物置きにさせてもらえれば…ということでした。
建替えのための賃貸なので借りるとしても１年くらいです。
１階の和室と洋室は店舗として使いたいため、外にある水道から給排水の工事をしてちょっとした洗面台を一つ置く予定でいます。
退去時には洗面台・給排水管などは撤去して床やクロスの張替えをするつもりでいます。
居住部分については１年ということで、こちらによほどの過失等がない限りは自分たちで掃除をした程度で退去したいと思っています。（ちなみに家族構成は夫婦・８歳女児・３歳男児で喫煙者・ペットはいません。）
はじめ義母が友人から話を持ちかけられた時は、この空家はいずれ解体して更地にするつもりだから、どんなに改装したっていいし、タダで貸してあげるといった内容でした。
もちろんタダで借りるつもりもなかったし、改装した部分も現状回復して戻すつもりではいました。
そして先日、中を見せてもらい、義母の友人はかなり大掛かりな改を装すると思っていたようなので、改装は大掛かりなものではないことも伝えました。
ただまだ本決まりではなかったので、「改装内容や現状回復して返します。」といったことは話しませんでした。
そして昨日義母のほうに１月１０万円で貸すという返事がきたそうです。
この辺の相場は築２０年以上の中古の一軒家ですから、6-7万円だと思います。
基本３駅利用可という場所ですが、裏を返せば３駅とも遠く、スーパーなども近くにないので、車がないと生活できない場所です。
そのため、この周辺の中古物件を賃貸に出してもなかなか借り手がいません。
以前この周辺で４ＬＤＫの一軒家を借りた時は月６万円でした。
知人が周辺で築数年の完全分離の２世帯住宅の１世帯分（4ＬＤＫ）を借りた時も６万円でした。（初め大家さんは９万円で募集していたみたいなのですが、まったく借り手がつかず、６万円に下げたところで知人の検索にヒットして借りたみたいです。）
そう考えると多分このあたりの一軒家の相場は６万位ではないかと思います。
不動産屋を通すわけではなく、個人と個人の契約になります。
敷金礼金は友人は考えてないと思います。
いくら１年間といえ、相場より3-4万も高く払えば、１年で36-48万も余計に払うことになります。
しかも退去時には現状回復する費用もこちら持ちということになれば、かなり高い気がします。
義母の友人が相場等をあまり知らないで言っている金額なのか、店舗として借りるのであればいくら現状回復して退去するとしても、普通の賃貸とは相場が変わってくるということなのか・・・。
素人の私には判断がつきません。
義母の友人は、今後も店舗の斜め前の住人になるわけですし、あまりシコリは作りたくないので、相場より少し高い程度というのであれば、このまま話を進めようかとは思いますが、相場よりかなり高いのであれば、少しくらい交渉してもいいのかな・・・と思っています。
交渉するとしたら、友人が現状回復して退去と思った上でこの金額なのか、現状回復はしないで退去と思っているからこの金額なのかも確認はするつもりでいます。
アドバイスをお願いします。