敷金返還についての相談 -賃貸 博士-

考え方として当方の意見を記します。
１．その特約は入居期間の長短にかかわらず、賃借人の負担とする解釈。
２．相談者様の言われる償却分に応じた割合負担。
　　この場合、確実に工事をされるかどうかが不明確
３．ガイドラインに沿って、その「特約」自体が無効であるという解釈。
　　つまり、故意過失のない限り、入居者の負担ではない。

上記は負担割合の大小に応じて、順列しています。

相談者様は負担の意思をお持ちなので、交渉する際には
次のようなアドバイスをさせて戴きます。

１．ガイドライン・判例では自然損耗は家主負担
２．特約には記載。署名・押印してある。
３．特約が無効との判例あり。
　　http://www.geonetwork.co.jp/news2004-5_3.htm
４．負担をしないわけではないので
　　その折半とのことで負担します。
５．工事完了の確認をしたい

入居期間による負担割合を提案するよりは、
本来、負担すべきではないものを、折半で負担するという
ほうがシンプルで明確になります。

そして、最後に入居者の費用負担の工事だから
確認するのは当然。という姿勢を見せることにより
相手を牽制させる効果があります。

敷金の問題は大家さんにとって悩ましい問題ですね。

ちなみに本件の場合、重要事項説明書に記載が
あるとの事ですが、賃借人がそれを納得して
支払ってくれるようであれば、全く問題ありませんが、
万が一揉める様だと、難しくなってきます。

特約として畳の表替えやハウスクリーニングの事を
記載していたとしても、本来それは賃貸人の負担である事を
賃借人が理解しているか、負担金額を概ね理解しているか、
負担する金額は妥当か、などの問題が出てきますので、
記載していても最終的に裁判などで負けるケースもあるようです。

ちなみに「経過年数6年で価値がゼロと仮定した場合」の件ですが、
入居時の設備などの状況によりけりです。
仮に全くの新品の場合、３年で退去した場合の賃借人の負担割合は
５５％程度ですし、入居したときの状況が８０％程度だと約３５％、
５０％だと１０％となるでしょう。

これもあくまで「原状回復義務がある場合」ですので、
全てがあてはまるわけではありません。

当社の場合、今後新規で賃貸借契約を結ぶ際に上記のような敷金返還時の
トラブルを未然に防ぐべく説明をしたり、敷金を預からずに家賃滞納や
現状復帰費用の捻出が出来るような募集条件を大家さんと相談しながら
決め、既存の契約者が退去した際に万が一このような敷金トラブルに
なった際にはスパッと諦めて敷金を返還し、対策を講じた新規契約に
入居者入れ替えの都度切替を行う方向で話をしています。

一番は退去の際に揉めないよう、お互いの事を考えて話をする事だと思います。