人が入居中の中古マンションの購入時の不安点 | 賃貸生活の語り場

賃貸の話がメインと思いますが、あえて拡大解釈にて。

購入の契約は、賃貸人がいる状態ということですよね。
その契約において売り手が契約できることが何かですよ。
現在の居住者を＊月までに退去させる、または退去させてから
ならリスクなし。　但し、値段は高くなるはずです。
お話から想像できるのは、退去の可能性ありだが、
そのリスクを考慮し、値段が低めなのではありませんか？
それならば、リスクをどう判断するだけの話だと思います。

賃貸に話を戻せば、居住者の権利は強いです。
退去を匂わせようが契約が無いなら退去するかは不明。
所有者が変わっても、賃貸契約は引き継ぐ必要があるはずです。
　賃貸居住者ありで購入するならば、退去の作業は
貴方が負うと考えるべきです。
その中で、購入を考えるしかないでしょう。

その居住者は賃借人？
それとも所有者？

売買における「契約」は
あくまで契約で手付金のみの
支払いです。
そして「決済」（残金の支払い）と「引渡し」が
同時になります。（そして所有権移転登記も）

所有者居住中で契約して
決済までに明け渡して
引渡しというのはよくあることです。
明け渡しができなければ
売主の違約になり、手付け倍返しに
なるでしょう。

賃借人ならば、賃貸借契約を継承するのか
明け渡しにて引渡しなのかよく確認しましょう。
購入後に買主にて立ち退きならば
やめておいたほうがよいでしょう。

外資社員さん
オシムさん
返信ありがとうございます。

情報を追記しますと、居住中の住人はこの物件の所有者です。（登記簿のコピーはもらいました。賃貸契約をしているとは書いてありませんでしたので、この物件の所有者と判断しました。）
ついさっき不動産屋に行って不安要素だった登記簿、重要事項説明はをしてもらいました。（契約は今日はまだしていません）
居住者が出て行かない問題も不動産屋（仲介業者）が「出て行かない時は、私たちが間に入ります」と言っていました。
また、オシムさんのかかれたように、契約後に居住者が出て行かなければ売主の違約になると説明を受けましたので、出て行かないということが居住者にとってあまりメリットが無いように思えます。
以上のことを考えても購入に問題がないと私はおもいましたがいかがでしょうか？

・登記簿上管理費の滞納もないし、他人に賃貸もしていない。
・重要事項の説明も受けた。
・契約後立ち退かないと売主は違約金が発生するし、不動産屋も仲立ちしてくれる。（らしい）

これでもまだ不安要素はあるのでしょうか？
親戚は、金融機関と不動産屋に知り合いがいるようで、どちらの人間に聞いても「リスクが高い物件」といっているようです。
現在の状態で本当にリスクが高いのでしょうか？そんなことを言ってくるのはその親戚くらいで、あと友人、先輩、上司、義理の両親といろいろな人に聞きましたがそこまでの不安要素は誰も感じていないようです。（むしろ鼻で笑われました）

ネットで調べてもそんな被害もあまり聞きませんし、ましてや不動産屋は信用商売。そんなことをしていたらつぶれますよね？
意見の温度差でだんだん混乱してきました・・・。

だまされたケース、体験談、ご意見等あれば、おきかせください。

こんにちわ。不動産会社に勤務しております。
競売物件でしたら不安になられてもしょうがないと思いますが、一般的に入居中の物件も多々ありますよ。
まったく問題ないと思うのですが。

不動産仲介を仕事にしているものです。
その親戚の知り合いという方の意見が「？」です。
りんさんが言われているように、所有者が居住中のまま売りに
出すのは、普通の出来事です。今時の不動産会社が通常使う
契約書ならば、明け渡しができなければ残金は払わなくていい
ようになっているはずです。
またそこで明け渡しがなされなければ、手付倍返しではなく
（これは手付解除と言って、一定の期間しかできない）
、「違約」なので違約金は物件価額の20%とかに契約上
なっているのではないでしょうか。
最近は仲介業者もトラブルをきちんと回避できる契約書に
しているので、契約書のひな型を見せてもらって、
内容を説明してもらったらいかがですか？
ちゃんとした仲介業者なら、当然売買契約時に全部読み上げて
説明するはずですが。
まったく心配するような話ではないと、私も思います。

りんさん
たけさん
ご返答ありがとうございます。

その親戚の人が言うには、以前こんなケースがあったそうです。

中古物件を購入。購入時には売主が入居中。
期日になっても出て行かず居座り続け、違約金（物件価額の20%）を要求しました。
しかし居座っている売主は、支払うお金をはらうだけの能力が無かった。（要するにはらうお金が無い）
その後裁判になり、退去と違約金の支払いを求め、両方とれたものの、数年の時間がかかった。

このケースを聞くと、ちょっと安心できませんでした。
安全に購入する方法をどうしても考えてしまいました。

違う不動産会社に聞いたら、「期日までに出て行く」という確約書を書かせることが普通と言われました。
これって普通なんですかね・・・。
なにもそこまでと思いますが、安全に購入するためにはいいのかなとか思いました。

そのようなケースは
確信犯的なサギ行為であり
そうそうめったにあることでは
無いと思います。

現況で空室にこしたことはありませんが
売主も買換えの場合も多いので
居住中であるのはよくあることです。

そして現況有姿での引渡しですので
事前に引渡し状態がどの程度なのか
よく確認しましょう。
賃貸のように「住める・使える」状態での
引渡しを行う義務はありませんので。
通常は買主が自分で好きなように
（管理規約の制約等はありますが）
するものですので。

皆様ご意見ありがとうございました。
家は安い買い物ではありませんので、かなり慎重になっていたところもありました。皆様のご意見を受けて、契約内容を確認して安心しました。
ただ、不動産会社も契約日に重要事項説明、登記簿の確認をさせるのはちょっと無謀な気がしました。その辺で不慣れなお客に不信感を抱かせないようにするべきかと思います。
退去の件も契約書に違約時のペナルティことが謳ってありました（金額の20%相当の違約金が請求できるようです）。
近々本契約に望もうと思います。
皆様ありがとうございました。