まず、私が一番に気付いた内容からお答えします。
所有者自身が建築中から、チェックに来ていないパターンに該当します。
家主自身が全くチェックに来ない場合、
現場が手抜きしている場合があります。
建築後の早期にひび割れ等がマンション全体に出る可能性としては
『シャブコン』と呼ばれる、『シャブシャブのコンクリート』を使われています。
建築基準以下のコンクリートになってる場合も考えられます。
要するに『欠陥』に該当するかも知れません。
内容の全てが、あまりにも酷いので、
粗悪品や、手抜きが行なわれていた物件と考えられます。
１番の原因は施工業者の手抜きと考えられますが、
家主にも原因があります。
ただ、家主は素人の場合がほとんどですので、
全て施工業者に任せっきりだったのかも知れません。
民法では、
借家契約の目的は、借家人に、居住の場である建物を、利用目的に沿って提供するこ
とにあり、家主は、原則として、借家人が契約に従って建物を利用できるよう配慮す
る義務があります。法律が「賃貸人ハ賃貸物ノ使用及ビ収益ニ必要ナル修繕ヲナス義
務ヲ負ウ」（民法606条）
とまでしかなっていませんので、
そこから先は裁判官の裁量になります。
当初からの欠陥についても修繕義務の問題と考えるべきか、
それとも当初からの欠陥は瑕疵担保責任の問題で、後発的に生じた欠陥は、修繕義務
の問題であると考えるべきか、
ということです。
この点については、判例も学説も分かれています。
その点を考えますと、
１：修繕義務がないということになると、その義務不履行を理由とする契約の解除も
できないことになります。
これに対し、
２：修繕義務が肯定される場合には、相当の期間を定めて履行を催告して、その期間
内に修繕してもらえなければ、債務不履行を理由に、契約を解除することができます。
この場合、契約解除までの家賃を返してもらうことはできませんが、
損害が発生していれば、その賠償を請求することができ、
また、敷金を返してもらうことができます。
ですので、礼金を返してもらえるということは原則的に考えますと
不可能に近いですが、それに代えて賠償請求権が生まれると考えて下さい。
弁護士等に相談したとしても、判例や学説の解釈により
意見が分かれる非常に難しい問題です。
ただ、一般的な心情としては『２』が好ましいです。
しかし、場合によっては判例は『１』を取る場合もあることを
念頭において下さい。 |
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