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第5研究室敷金とは?トラブル・相談など
これから新しい生活をはじめるという時に、今までの生活の“敷金問題”が理由でもめるのは嫌なもんじゃよ。
ここでは様々な事例をあげて検討しているので、しっかり勉強して敷金・原状回復の問題解決に
取り組んでみるのじゃ!

Step1・・・敷金について
   Step2・・・経過年数の考え方  Step3・・・よくある事例の検討

敷金トラブル!
賃貸生活の中での「敷金をめぐるトラブル」は最も多い問題として挙げられます。
これは貸主と借主との主張の食い違いによるものが多く、はっきりとしたガイドラインが無いため、色々な問題を呼ぶのです。
平成10年3月には「国土交通省(旧建設省)」による「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公表(平成16年2月には、裁判事例の追加)されましたが、必ずしもこれを強制するわけではなく現在でも多くの問題を抱えているのが現状です。

 こうした問題を円滑に処理するにはどうすればいいのでしょうか?

“貸主”と“借主”の主張はそれぞれあるはずです。
お互いの話し合いによってうまく解決という形が望ましいのですが、知識も無く、感情や理屈だけで通そうとしてもうまくいくわけがありません。
そこで、ここではみなさまが、過去の判例やガイドラインなどに添って「敷金返還・原状回復義務」についての基本的な知識を身に付けて円滑に問題を解決できるよう努力して頂きたいと思っております。

まずはじめに敷金とは、どういうものなのか?
賃貸人・賃借人の義務などを理解しましょう。
敷金とは 敷金とは?    敷金の現状(必ずお読みください)
敷金とは、賃借人が借りた家屋を明渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するものである。
つまり敷金とは、“賃貸人に、何かあったときのために預けておくお金”なのです。
ここでいう“一切の債権”とは賃貸人の賃借人に対する“未払い賃料債権”と“損害賠償債権”が
主に上げられます。損害賠償債権がいわゆる敷金の返還・原状回復の義務から生じるものなのです。
原状回復義務 原状回復義務とは?
原状回復義務とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧することである。
これはガイドラインにより定義されているものですが、このような費用は賃借人側で負担するとし、その他、経年変化や通常損耗等については賃貸人側で負担することとしています。原状回復とは賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないということを明確にしているのです。
 善管留意義務とは?
善管注意義務とは「善良なる管理者の注意義務」の略で、賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない。
つまり賃借人が善管注意義務に違反、いわゆる賃借物を故意に破損したり、過失があると認められたものに対しては損害賠償の義務が発生します。
原状回復義務 判断基準はどこ?
「経年変化」や「通常の使用による損耗」の判断基準とはどこなのか?実際のところこれを明確にするには困難です。そこで国民生活センターなどにおける個別具体的苦情・相談事例の中で通常損耗か否かの判断でトラブルになりやすいと考えられるものを取り挙げて検討し一定の区分をしたものが下の図です。
賃貸住宅の価値
【A】賃借人が通常の住み方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの
【B】賃借人の住み方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの〈明らかに通常の使用などによる結果とはいえないもの)
【A】+【B】基本的にはA、すなわち賃借人が通常の住み方、使い方をしていても発生すると考えるものであるが、賃借人が修繕費用の全てを負担する事となると、費用配分の合理性を欠くため、年数が多いほど負担割合の減少と考えられる
【A】+【G】上記の3種類に区分けし、その上で建物価値の減少区分としてはAに該当するものの、その回復の手だてが次の入居者を確保するための化粧直しなど、グレードアップの要素のあるもの
基本的な考えは理解していただけたでしょうか?
しかし敷金の問題には、様々ケースがあるため、必ずしも一定のラインで解決することができないことは先ほどから説明しているとおりです。そこでここからは色々な事例を挙げて解決策を検討していくことにします。

Step1・・・敷金について
   Step2・・・経過年数の考え方  Step3・・・よくある事例の検討

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