禁煙の物件なのに喫煙していいの？

ベランダでの喫煙が良いか悪いかという問題以前に、受動喫煙の問題であると考えられます。部屋にたばこの臭い(煙)が入ってきている以上、賃貸借契約云々の問題ではなく、ベランダでの喫煙をやめてもらう事は主張出来るでしょう。

ただ、直接話をするのは共同住宅の性質上、二次的な問題へと発展する可能性もありますので、大家さんや管理会社へ相談して、そちらから話をしてもらうのが良いでしょう。